За последние два года банки не продали ни одного объекта недвижимости, выставленного на продажу в рамках процесса реструктуризации необслуживаемой задолженности, даже на специально организуемых с этой целью аукционах.
Один такой аукцион прошел 20 октября в Никосии. На торги был выставлен жилой дом, место основного проживания семьи с одним родителем. Площадь объекта 460 кв. м, начальная стоимость – 438 400 евро. Ни одной заявки от потенциальных покупателей получено не было.
Во время проведения аукциона прошла и акция протеста против выселения жильцов из их дома. По словам представителя активистов Эвгении Моисеос, проживающая в доме семья неоднократно пыталась договориться с банком о том, чтобы дом был выставлен на торги по рыночной цене в 600 тыс. евро, однако банк своего согласия не дал. Как сообщил изданию представитель банка, с января 2010 года, когда этот дом был куплен, по кредиту был произведен всего один платеж. Помимо этого за объектом числится еще много других задолженностей.
В целом, с момента запуска программы реструктуризации кредитов путем продажи залоговой недвижимости на аукционах было реализовано всего 57 объектов из 3 136. Такие данные приводит Центробанк Кипра. Объектами торгов становились и основные места проживания должников – всего таких объектов было 21, однако ни один из них не был продан. Следует отметить, что по закону все основные резиденции площадью до 250 кв. м не могут быть выставлены на продажу.
Налоговая служба Кипра обращается к тем компаниями, которые имеют обязательства по подаче страновых отчетов, но при этом не могут зарегистрироваться на правительственном портале Ariadni по той причине, что они не внесены в реестр компаний Департамента регистрации и ликвидации компаний, с просьбой связаться с Налоговой службой по тел. 22446185/22446182 или по электронной почте Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. для получения дальнейших инструкций.
***
Парламент отложил голосование по законопроекту, вводящему 19%-ный налог на добавленную стоимость на сделки по продажи участков земли под застройку, еще на две недели. Причиной этого стало внесение партией АКЕЛ нескольких новых поправок буквально за несколько часов до голосования.
***
В сентябре 2017 года количество поездок жителей Кипра за рубеж выросло на 4% в годовом выражении. По данным Пассажирского опроса, проводимого Статистической службой Кипра, в первый осенний месяц на Кипр из зарубежной поездки вернулись 130 174 человека. Годом ранее таковых было 125 190 чел. В целом, более 104 тыс. чел. выезжали в страны ЕС (из них свыше 21 тыс. – в Великобританию), около 13 тыс. – в другие европейские страны, около 9 тыс. – в страны Азии, и почти 2 тыс. чел. – в США.
***
Общая сумма чеков, не принятых кипрскими банками к оплате в сентябре 2017 года, составила 130 277 евро. Такие данные приводит Центробанк Кипра. Всего таких чеков было 79 (112 в августе текущего года и 89 – в сентябре 2016-го). За первые семь месяцев этого года число необспеченных чеков составило 811 на общую сумму 1 938 380 евро по сравнению с 852 (1 655 293 евро) за тот же период 2016-го.
***
Выполнение государственного бюджета Кипра, выделенного на развитие и строительство, за первые семь месяцев 2017 года достигло уровня 36% против 39% в прошлом году. Об этом сообщает государственное Казначейство Кипра. Всего на цели развития было потрачено 280,6 млн евро из 788,9 млн, заложенных в бюджете на текущий год.
На Кипре в 2015 году было меньше всего в ЕС быстрорастущих компаний – 2,2%. Такие данные приводятся в последнем отчете Eurostat. Практически на том же уровне находится и Румыния (2,3%).
На противоположном конце списка – Ирландия, где таких компаний 14,9%, Мальта (13,7%), Венгрия (12,5%), Словакия и Латвия (обе по 12,2%).
Быстрорастущая компания – это такая, в которой среднегодовой рост числа сотрудников превышает 10% на протяжении трех лет. В 2015 году (последние имеющиеся данные) в ЕС таких компаний было около 158 тыс. (145 тыс. годом ранее). Это примерно десятая часть всех активных компаний, где работают более десяти сотрудников, в ЕС.
Всего в компаниях такого типа заняты более 13,5 млн человек. Наибольший процент приходится на Ирландию, Венгрию и Португалию, где в той или иной быстрорастущей компании работает примерно каждый пятый. Наименьший – снова на Кипр и Румынию, где таковых 3,6% и 5,9% соответственно.
Большинство быстрорастущих компаний работает в секторах информации и коммуникаций, административных услуг и сервисного обслуживания, хранения и транспортировки, а также в областях, связанных с профессиональной, научной и технической деятельностью.
На рынке недвижимости Лимассола надувается «высотный пузырь», считает кипрская газета «Политис». Бесконтрольная высотная застройка начинает беспокоить специалистов по городскому планированию, указывает издание и предупреждает, что в конечном счёте город может за поплатиться за свою беспечность.
Похоже, что Кипр и, в особенности, Лимассол должны решить, что делать: допустить новый строительный бум, возводя 30-этажные небоскрёбы и тем самым способствуя кратковременному развитию местной экономики, или внедрить план устойчивого развития, что обеспечит колоссальные преимущества в долгосрочной перспективе. Таким образом, за южными морскими воротами Кипра стремительно закрепляется имидж «города с раздвоением личности», где приносятся безрассудные жертвы, а возможные негативные последствия для будущих поколений остаются без внимания.
Ввиду президентских выборов в следующем году строительные проекты утверждаются безумными темпами. Правительство и политические партии с энтузиазмом говорят о девяти крупных проектах, уже строящихся или только планируемых: по словам политиков, они создают рабочие места и привлекают иностранные инвестиции в местную экономику.
Однако бесконтрольное высотное строительство создаёт немало проблем градостроителям. Город может дорого поплатиться за это, предупреждает «Политис» и приводит в пример стремительное развитие Лимассола после 1974 года, когда в результате турецкого вторжения была потеряна Фамагуста и в городе обосновались беженцы.
На рынке недвижимости Лимассола наблюдается резкий подъём, обусловленный высоким спросом на престижную жилую и коммерческую недвижимость, что неизбежно приведёт к нехватке качественных домов и офисов. Кипрский рынок коммерческой недвижимости невелик, как с точки зрения её непосредственного использования, так и в инвестиционном плане. Он ограничивается приобретением объектов для личного пользования, за исключением деятельности нескольких местных институциональных или зарубежных инвесторов, как правило, состоятельных частных лиц, заинтересованных в приобретении доходных активов. По оценкам, годовая потребность в офисных площадях в Лимассоле составляет 20 тыс. м2.
Комплексный подход
Некоторые здравомыслящие эксперты предлагают замедлить темпы строительства и найти устойчивую модель, которая окажется более выгодной в долгосрочной перспективе. Другие, включая экологов, обеспокоены ущербом, причиняемым почве, и загрязнением моря сточными водами. Они предупреждают, что отсутствие масштабного национального плана городского развития чревато негативными последствиями.
Конечно, поощрение высотного строительства благоприятно сказывается на развитии сектора недвижимости Лимассола. Однако должен быть общий региональный план, предусматривающий выделение специальных зон для подобных проектов, – такой подход пойдёт на пользу всему региону.
Кроме того, подобные стратегические стимулы должны учитывать последствия для остальной экономики и инфраструктуры. Инициативы по натурализации инвесторов принесли немало выгоды всему острову, однако они должны иметь устойчивый долгосрочный эффект. Нерегулируемое избыточное строительство, нацеленное на извлечение выгоды из сиюминутного спроса, который создан программами по предоставлению гражданства, может оказать пагубное воздействие на реальную экономику на национальном уровне, усугубив и без того нестабильную ситуацию в финансовой сфере. Поэтому, как и в случае с любыми инвестициями или инициативами, направленными на укрепление экономики, при утверждении проектов должны учитываться социальные и экономические последствия, а также обеспечиваться долгосрочное устойчивое развитие.
«Тепловой остров»
Так называемый «эффект теплового острова» – это повышение температуры окружающей среды в местах концентрации промышленных объектов и населения. Как правило, наблюдается в крупных городах, где температура воздуха в течение всего года на несколько градусов выше, чем на прилегающих территориях.
Объясняется он просто: заасфальтированные поверхности и стены зданий в светлое время суток забирают некоторое количество тепла, а ночью отдают его окружающему воздуху. Естественные процессы ещё больше искажаются в условиях города из-за малого испарения.
Городской тепловой остров – площадь во внутренней части большого города, характеризующаяся повышенными, по сравнению с периферией, температурами воздуха. Центр его обычно сдвинут в ту сторону, куда направлены преобладающие ветры. Эффект «теплового острова» был известен ещё в XVIII веке, но приобрёл особую остроту лишь в последние десятилетия.
Средняя температура воздуха в большом городе обычно выше температуры окружающих районов на 4 С.
Сложности и проблемы
С одной стороны, возведение высотных зданий в Лимассоле даст столь необходимый импульс экономике и строительному сектору Кипра, обеспечивая рабочие места и позволяя наращивать обороты компаниям, вовлечённым в строительный бизнес. С другой, строительные работы создадут серьёзные проблемы для тех, кто живёт поблизости, – шум, дорожные работы, пробки, – не говоря уже о требуемой модернизации объектов общественной инфраструктуры, связанных с электроснабжением, водоснабжением и канализацией, которые должны обеспечить возросшие потребности. А сколько людей лишатся вида на море! Сделают ли такие проекты Лимассол привлекательнее? По всей видимости, никто не задумывается об общей эстетике побережья Лимассола – никаких усилий по гармоничному вписыванию высоток в окружающий ландшафт не предпринимается.
Высотные здания подразумевают скопление людей на сравнительно небольшой территории. На Кипре, в условиях фактического отсутствия общественного транспорта, это вызовет огромные проблемы для всех жителей района. Прежде чем строить многоэтажные здания, необходимо наладить систему общественного транспорта. Зона, где допускалось бы высотное строительство, должна быть выбрана на основе тщательного технического анализа, а не располагаться там, где некоторые бизнесмены владеют землёй. Такая стратегия городского планирования – при разумном её применении – способна обеспечить и развитие менее престижных районов.
Высотные здания на первой линии – прямая дорога к обесцениванию недвижимости, расположенной позади них, ведь высотки лишат её вида на море. Многоэтажные дома – это не только большое количество твёрдого материала, который будет нагреваться летом, но и препятствие на пути прохладного морского воздуха. Необходимо учитывать так называемый эффект «теплового острова», который повлияет на микроклимат в данном районе. К слову, в зарубежной практике именно этот параметр является основным при градостроительстве и застройке.
Положительные аспекты
В долгосрочной перспективе «вертикальное» развитие города значительно упростит проектирование и обслуживание систем водоснабжения, канализации, электроснабжения и прочей инфраструктуры. Организовать систему общественного транспорта будет намного проще. Сохранение вокруг города нетронутых зелёных зон предотвратит загрязнение окружающей среды. Продуманная выдача разрешений на строительство и взвешенная политика градостроительства, а также требование компенсации за высотные проекты в виде участков земли (другими словами, повышение коэффициента застройки имеет свою цену) позволит сделать наши улицы лучше, создать больше открытых зон и парков.
По итогам недавней встречи архитекторов Лимассола стало очевидно, что у города нет генерального плана застройки и что совсем скоро он может оказаться перед лицом кризиса, подобного тому, что разразился в 1974 году. Тогда, пишет «Политис», в жертву была принесена вся прибрежная зона, выкорчеваны эвкалиптовые рощи – на их месте быстро появились неприглядные туристические дома и гостиницы, ряд которых сейчас находится в аварийном состоянии.
Одно из нагляднейших свидетельств отсутствия плана – 30-этажный комплекс, который будет возведён рядом с древним некрополем археологического парка Аматус. Даже такая компетентная служба, как Научно-техническая палата Кипра (ETEK), предупредила о необходимости как можно скорее разработать генплан, предлагая сосредоточиться на кластерной застройке* во избежание будущих опасностей и рисков.
_______________
* Кластерная застройка – объединение жилых домов и других сооружений в компактные группы на относительно небольшом пространстве на отведённом под застройку участке, что позволяет оставлять другую территорию в близком к естественному состоянии и тем самым улучшать условия проживания людей и их здоровье, а также сохранять окружающую среду.
Кипр занял 14 место в мировом рейтинге экономической свободы, составленном совместно американским Институтом Катона и канадским Институтом Фрейзера.
Кипр набрал 7,79 балла и таким образом вернулся на ту же позицию, которую занимал в 2010 году с оценкой в 7,73 балла. В 2013 и 2014 годах, когда на Кипре разразился финансовый кризис, страна опускалась в рейтинге до 71 места (7,04 балла) и 45 места (7,44 балла) соответственно.
Первое место в списке занимает Гонконг, набравший 8,97 балла. За ним следует Сингапур (8,81 балла). Из 159 ранжируемых стран последней стала Венесуэла (2,92 балла), а предпоследней – Центральноафриканская Республика (4,62 балла). Среди европейских стран наилучшие показатели у Ирландии (8,19 балла) и Великобритании (8,04 балла), занявших пятое и шестое места соответственно.
Кипр, к слову, является одной из пяти стран, в которых рост экономической свободы с 2000 по 2015 год наиболее заметен, вместе с Румынией, Болгарией, Руандой и Албанией. Среди стран, в которых экономические свободы наоборот угнетаются – Венесуэла, Аргентина, Боливия, Исландия и Греция.
По отдельным элементам индекса результаты Кипра следующие: «денежная устойчивость» (учитывает обесценивание доходов из-за инфляции) – 9,69 балла, 13 место; «свобода международной торговли» – 8,22 балла, 25 место; «нормы и правила» – 7,98 балла, 29 место; «размер правительства» (учитывает госрасходы, налогообложение и государственные компании) – 7,21 балла, 46 место. Наихудшую оценку Кипр получил в категории «правовая система и права собственности» – 5,84 балла, 50 место.
Парламентский торговый комитет запросил у Министерства энергетики, торговли, промышленности и туризма повторного проведения тендера на строительство технологического парка в Пентакомо.
Председатель комитета Ангелос Вотсис отметил, что необходимости полностью перерабатывать тендерную документацию нет. Достаточно изменить лишь несколько параметров, которые при прошлой попытке отталкивали потенциальных инвесторов еще на этапе выражения заинтересованности.
В частности, речь идет об обязательстве построить дополнительные инфраструктурные объекты на территории парка, как, например, дорогу от въезда в парк до непосредственно рабочих зданий. По словам Вотсиса, предыдущий тендер не принес каких-либо серьезных предложений, однако был ряд заинтересованных инвесторов.
Следующее заседание по этому вопросу состоится 13 ноября, сразу после встречи межминистерского комитета.
Доходы «Большой четверки» аудиторских компаний – KPMG, PwC, Deloitte и EY – в 2016 году значительно возросли. Одной из основных причин этому стал рост спроса на консалтинговые услуги со стороны крупных банков, однако увеличились и доходы от аудиторских услуг, налогового планирования и юридического обслуживания.
В общей сложности в 2016 году четыре компании заработали 197 млн евро против 174,2 млн в 2015-м, сообщает деловой портал StockWatch. Частично этот рост обусловлен тем, что в 2016 отчетном году у Deloitte было 17 месяцев, а не 12.
Доходы PwC, компании с самым большим оборотом, выросли до 79,8 млн евро (79,5 млн в 2015-м). В частности, сократились доходы от аудиторских услуг (с 23,7 млн в 2015 году до 23,5 млн евро в 2016-м), но выросли поступления от консалтинговых услуг (с 4,7 млн до 5,3 млн евро) и от налогового планирования (с 11,8 млн до 12,4 млн).
Совокупные доходы KPMG увеличились до 48,4 млн евро (45,9 млн в 2015 году). Львиная доля приходится на аудиторские услуги (32,5 млн против 32,2 млн в 2015-м), и это самое большое значение из всех четырех компаний. За услуги налогового планирования компания в 2016 году получила 8,8 млн евро (7,2 млн евро в 2015-м), а за консалтинг – 7,1 млн (6,6 млн годом ранее).
В случае с Deloitte поступления увеличились до 49,1 млн евро с 32,8 млн. Однако следует учесть, что в 2016 году отчетный год длился с 1 января 2016-го по 31 мая 2017 года.
Большую часть доходов Deloitte в 2016 году получила за счет аудиторских услуг – 25,6 млн евро (17,5 млн в 2015-м). За неаудиторские услуги компания получила 23,5 млн евро против 15,3 млн евро в 2015 году, за консалтинг – 2 млн евро (1,3 млн в 2015-м), а за налоговое планирование и юридическое обслуживание – 12,9 млн (7,7 млн годом ранее).
19,7 млн евро в 2016 году заработала еще одна участница «Большой четверки» – компания EY (16 млн в 2015-м). Из них почти 60% (11,8 млн) приходится на аудиторские услуги, а 26,4% (5,2 млн) – на налоговые и консалтинговые услуги.
Отраслевое исследование Hellenic Bank,
Ι полугодие 2017 года.
По мнению участников опроса, цены на недвижимость растут, и ближайшие месяцы – хорошее время для вложения средств в недвижимость, особенно в жильё для постоянного проживания. Интернет для большинства – наиболее важный инструмент в поиске недвижимости для потенциальных покупателей, но и роль специализированных агентов также остаётся немалой.
Опрос проводился по всему Кипру с участием 600 респондентов в возрасте от 18 до 70 лет.
Период проведения – март 2017 года. Исполнитель: Pulse Market Research по заказу Hellenic Bank.
В среднем, 6 из 10 респондентов считают, что следующие 12 месяцев – хороший период для покупки дома или квартиры. При этом более 70% убеждено, что продавать недвижимость пока не стоит.
Более половины респондентов считают, что в следующие 12 месяцев недвижимость подорожает.
Наиболее популярные объекты для гипотетического вложения средств – жильё для личного пользования и земельные участки.
29% интересовались недвижимостью в последние 12 месяцев, в основном для съёма квартиры или покупки дома.
27% респондентов будут интересоваться недвижимостью в следующие 12 месяцев, в основном с целью покупки дома.
При продаже недвижимости 46%продавцов обращаются за помощью к агенту. Среди покупателей таковых 42%.
Доходность жилья, сдаваемого в аренду
Каждый квартал кипрское отделение Королевского общества сертифицированных оценщиков (RICS) публикует статистику относительно динамики цен и доходов от недвижимости. В последнем отчёте указываются следующие ставки доходности в категории жилых квартир площадью 120 м2: Отдача (или доходность) – это доход (валовый), полученный за год в сравнении с рыночной стоимостью имущества.
Ларнака 4,13%, Лимассол 5,29%, Никосия 4,03%.
2014 - 3,8%, 2915 - 3,9%, 2016 - 4%, 2017 (прогноз) - 5%.
Доходы не отражают недополучение арендной платы, налог на недвижимость, периоды без аренды, общие расходы и т. д., и это не совсем правильно. Если сравнивать местные доходы с принятыми на международном уровне, то доходность кипрской недвижимости необходимо уменьшить приблизительно на 10–15%, чтобы получить чистую доходность недвижимости, выраженную в процентах от её стоимости.
С точки зрения доходности, Лимассол имеет хорошие показатели, но в нижней ценовой категории квартир, а не в верхней. В целом, наблюдается рост спроса и уровня доходов от аренды во всех городах (и особенно в Лимассоле). Если жилые помещения приносят валового дохода примерно 4% или чистого (до налогообложения) примерно 3,5% – это неплохой показатель, принимая во внимание тенденцию к росту и благоприятные прогнозы по развитию строительного сектора, который только начал возрождаться (хотя, в общем, и медленными темпами).
Представляем вашему вниманию таблицу доходности недвижимости в последние годы. Её показатели не являются строго фиксированными, а могут отличаться в зависимости от многих факторов. Как видно из этой таблицы, подготовленной кипрским отделением RICS, уровень доходности в указанные периоды (2010–2016) не был подвержен каким-либо особо сильным колебаниям. Однако очевидно, что более высокие доходы присущи категориям высокозатратных инвестиций, которые влекут за собой более высокий инвестиционный риск и неопределённость, а также более существенные эксплуатационные и административные расходы. Для них доходность составляет примерно 6–6,5%; в частности, для гостиниц этот показатель выше – 10–12%. Следует иметь в виду, что любая инвестиция должна оцениваться индивидуально, с учётом возраста и качества объекта, его перспектив и т. д. Чем менее привлекательна собственность, тем более высокую доходность от неё ожидают.
После 2013 года крупные инвесторы, главным образом иностранные, некоторое время требовали доходности в 6–7%, однако с улучшением состояния экономики ожидания снизились до 6%, а теперь и до 5,5% (речь идёт об объектах коммерческой недвижимости).
Самыми выгодными на сегодняшний день являются инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду в летний сезон в районе Протарас – Паралимни. Вилла этой категории, как правило, трёхспальная и недалеко от моря, имеет доходность более 8% даже после вычета 20–25% на эксплуатационные и административные расходы. Высокая эффективность сдачи в аренду таких вилл обусловлена оживлением в туристическом секторе, что в свою очередь является результатом упадка рынков Египта и Турции. Однако как только эти рынки начнут возрождаться, виллы могут потерять свою сегодняшнюю привлекательность.
Краткосрочная сдача вилл в аренду, как правило, не декларируется для целей налогообложения (хоть это и противозаконно), поскольку съёмщики не получают от этого никаких преимуществ. В настоящее время спрос на такую краткосрочную аренду растёт.
В качестве примера RICS приводит виллу с тремя спальнями (не на первой линии) в Протарасе, которая сдаётся за €2 500–3 000 в неделю
(в разгар сезона) и примерно за €2 000 в неделю в зимний сезон, с общим сроком аренды шесть месяцев. Чем более привлекательна недвижимость и чем ближе к пляжу она расположена, тем продолжительнее общий срок аренды и, естественно, тем больше доход.
В то же время, четырёхспальная вилла на первой линии сдаётся за €3 500–4 000 в неделю (в разгар сезона) и за €2 500–3 000 в зимний сезон. Следует учитывать, что из суммы общего дохода необходимо вычесть приблизительно 25% на сопутствующие расходы, агентские комиссионные и т. д.
Для тех, кто планирует вложение более крупных сумм в жильё категории «купить, чтобы сдавать», хорошие возможности открываются в контексте продажи банками отчуждённого заложенного имущества. Потенциальным инвесторам предлагаются целые квартирные комплексы (даже на этапе незавершённого строительства).
Будем надеяться, что такая ситуация сохранится ещё два-три года, что станет дополнительным стимулом для местного строительного сектора.
В предстоящем зимнем сезоне 2017–2018 на Кипре останутся открытыми 168 гостиниц и туристических комплексов, на 14 больше, чем в прошлом году.
Как сообщил в интервью порталу StockWatch замдиректора Кипрской организации по туризму (КОТ) Маринос Менелау, главным зимним направлением для туристов, как и прежде, остается Пафос. Из 102 гостиниц открытыми на зиму остаются 55 против 45 в прошлом году. Свою роль играет и то, что город был объявлен культурной столицей Европы.
В свою очередь, в регионе Фамагусты зимой будут работать всего 17 отелей (10 в прошлом году). Столь небольшое число обусловлено тем, что курорты Фамагусты (Айя-Напа, Протарас и т. д.) ориентированы в первую очередь на работу летом и на обслуживание молодых туристов. Впрочем, отметил Менелау, на зиму во многих гостиницах запланирован ремонт или расширение: на эти цели правительство выделяет отельерам субсидии.
В Лимассоле число гостиниц, остающихся открытыми зимой, сохраняется на уровне прошлого года: из 60 отелей города будут работать 40. В Ларнаке, где в общей сложности функционируют 43 гостиницы, этой зимой туристов будут принимать 27 (30 в прошлом году). При этом в Никосии все 29 гостиниц остаются открытыми круглый год.
Менелау разъяснил, что зимний сезон включает месяцы с ноября по март, за которые Кипр надеется принять около полумиллиона туристов. Он также напомнил, что в 2018 году на Кипре должно открыться девять новых отелей общей вместимостью 2 300 мест.
Напомним, что этот летний сезон для Кипра ознаменовался рекордным количеством туристов за всю историю ведения статистики. Так, в сентябре 2017 года Кипр продолжил свою череду рекордов в туристической сфере: остров посетило на 15% туристов больше, чем в прошлом году.
Кипр славится не только одним из наиболее благоприятных режимов корпоративного налогообложения в мире, но и своими налоговыми преимуществами в сфере недвижимости. Тем не менее, хотя Кипр и продолжает предлагать существенные налоговые льготы во многих секторах, став в 2004 году членом ЕС, он должен соблюдать европейские директивы. И судя по всему, послабления в сфере налогообложения по продаже земельных участков под застройку, предоставленные Кипру Евросоюзом в 2004 году, будут отменены.
Обзор текущих ставок НДС на недвижимость на Кипре
НДС на недвижимость до 1 мая 2004 года
По общему правилу недвижимость, в отношении которой необходимые разрешения на строительство были получены до вступления Кипра в ЕС, не облагается НДС.
НДС на недвижимость после 1 мая 2004 года
Недвижимость, для которой разрешения на строительство были выданы после 1 мая 2004 года, облагается НДС в размере 19%.
Покупатели первого жилья
Лица, впервые покупающие жилую недвижимость, вправе подать заявку на уплату льготного НДС в размере 5%, при условии, что объект недвижимости будет являться основным местом жительства владельца на Кипре. Однако стоит отметить, что пониженная ставка НДС применяется только к первым 200 м² собственности, а общая площадь жилья не включает следующее:
• до 5 м² помещений с машинным оборудованием;
• до 7 м² складских помещений;
• до 36 м² крытых парковочных мест;
• до 40 м² крытых веранд.
Приобретение коммерческой земли
Сделки по покупке земли в настоящее время не облагаются НДС, однако уже после 31 декабря 2017 года в силу должен вступить новый закон, определяющий ставку НДС в размере 19% на сделки по продаже земли с целью дальнейшего её освоения. Это приведёт кипрское законодательство в соответствие европейским нормам.
Исключения и требования по НДС
Лицо, которое перестаёт использовать жилое помещение в качестве основного и постоянного места жительства до истечения 10-летнего периода, должно проинформировать Налогового инспектора в течение тридцати дней со дня прекращения проживания и оплатить разницу между пониженной и стандартной ставкой НДС, применимой к оставшемуся 10-летнему периоду, в течение которого недвижимость не будет использоваться в качестве основного и постоянного места жительства.
Более того, по прошествии десяти лет получившие компенсацию лица могут претендовать на те же права по НДС при приобретении иного недвижимого имущества. Объект должен быть их основным местом жительства, где они должны проживать как минимум 186 дней в году.
НДС не применяется в том случае, если объект недвижимости пустует после строительства. Другими словами, НДС облагаются только те, кто проживает и генерирует коммунальные расходы в пределах данного объекта.
Сделки по перепродаже недвижимости на Кипре освобождаются от НДС. Вторичная недвижимость – это «подержанная» недвижимость.
Законопроект о введении НДС на продажу земельных участков под строительство
Во избежание запуска Европейской комиссией формальной процедуры о нарушении, проект закона и соответствующий циркуляр обсуждаются через платформу EU Pilot, используя которую Еврокомиссия оценивает степень несоблюдения законодательства ЕС странами-членами.
Ожидается, что законопроект будет применяться только к «земле для строительства» в коммерческих целях, в то время как земли сельскохозяйственного назначения, такие как фермерские угодья, охраняемые территории и участки лесного фонда, освобождаются от налога. Однако если на сельскохозяйственной земле всё же осуществляется строительство, объект облагается НДС по сниженной ставке в 5%. Законопроект также предусматривает уплату НДС при продаже акций компаний, владеющих землёй и/или недвижимым имуществом.
Будучи членом ЕС, Кипр должен соблюдать европейские директивы. Если директива по НДС не будет внедрена в кипрское законодательство после 31 декабря 2017 года, Кипру грозят существенные штрафы от Еврокомиссии. По оценкам, несоблюдение закона после вышеуказанной даты чревато наложением на Кипр штрафа со стороны ЕС в размере от €100 до €300 тыс. в день.
Возможные финансовые последствия
Введение НДС на сделки по продаже коммерческой земли, как ожидается, негативно скажется на банковских учреждениях и земельном секторе. По прогнозам, после вступления в силу указанного законодательства получение банковского финансирования усложнится. В условиях оценки банками коммерческой земли на 19% выше нормы, стоимость займа увеличится, что, в свою очередь, будет тормозить инвестиционную деятельность в этой сфере.
Это значит, что прежние коэффициенты покрытия недвижимостью суммы кредита, устанавливаемые финансовыми учреждениями, уже будут неприменимы. Вопрос в том, станет ли залоговое обеспечение недвижимого имущества увеличиваться под влиянием новой директивы с её вступлением в силу, или будет включено в неё.
Применение директивы о введении НДС при продаже коммерческой земли приведёт на только к росту стоимости таких сделок, но и, возможно, создаст ряд проблем, затронутых выше. Поэтому любой разумный инвестор, рассматривающий возможность вложения капитала в землю на Кипре, должен действовать без промедления, до того, как будет принято соответствующее законодательство.
Документы для получения скидки по НДС
Заполненная форма на предоставление скидки.
Заявление о том, что ранее заявитель не пользовался льготой по НДС при покупке недвижимости.
Если заявитель состоит в браке, супругу(е) также необходимо предоставить заполненную форму и заявление.
Контракт на продажу недвижимости.
Копия паспорта.
Свидетельство о браке и копия паспорта супруга(и).
Архитектурный план объекта.
Заверенная копия разрешения на строительство.
Свидетельство о площади объекта, заверенное архитектором или гражданским инженером.
Документальное подтверждение того, что
заявитель использует недвижимость в качестве места проживания на Кипре:
копии счетов за электричество, телефон, копии счетов на оплату местных и муниципальных налогов, любые другие соответствующие документы.
Сулла Дионисиу,
партнёр Hellicar, Dionysiou & Co LLC
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
